Риэлторам поступает много однотипных вопросов, различного содержания, но одного смысла — как узнать сколько стоит моя квартира? Как уже не раз я повторяла в ответах на вопросы, лучший вариант, это посмотреть цены на аналогичные квартиры в различных базах по продаже недвижимости, вычесть комиссионные агентства недвижимости (как правило это 5-8%) и в итоге вы получите сумму, которую можно получить на руки.
Основные факторы, влияющие на стоимость квартир:
Местоположение
Основным фактором, влияющим на цену, является местоположение жилья в городе. Надеюсь всем понятно, что недвижимость в центре стоит гораздо дороже, нежели на окраине — при этом продажа однокомнатных квартир, удаленных рот центра, гораздо более актуальна и востребованная из-за ее более высокой ценовой доступности. Более высокая стоимость квартир в центре объясняется тем, что там более развита инфраструктура, в большем количестве сосредоточены значимые городские объекты (магазины, парки, бизнес-центры, административные органы и т.д.).
Метро
Следующим фактором по значимости является наличие рядом с домом или квартирой станции метро. Хотя для элитного жилья, неважно в центре или на окраине, это фактор является значительной помехой, здесь преследуется явная тенденция богатых граждан, объединяться в постиндустриальные анклавы и огородиться от городской киберпанковой массы. С обычным жильем, расположенном в удаленных районах на окраинах города, ситуация совсем иная. По моему опыту могу сказать, что если жилье находится в более чем трех остановках от метрополитена, цена снижаться в среднем на 50 -100 тыс. руб. И тут, важную роль, играет наличие и интенсивность движения городского транспорта: автобусов, троллейбусов и маршрутных такси.
Тип дома
Следующим фактором, влияющим на стоимость, является тип дома и год постройки. Квартиры в домах постройки хрущевской эпохи, конечно, ценятся гораздо ниже, даже по сравнению с домами, построенными в эпоху Брежнева. В новостройках же, после 1991 года, квартиры стоят в разы больше. Здесь следует заметить, что речь идет о построенных домах с квартирами пригодными для проживания.
Цены в строящихся домах, могут быть на порядок ниже, ввиду присутствия финансовых рисков, но это уже тема отдельного разговора.
Еще в Петербурге массово представлены квартиры в домах дореволюционной постройки, в которых цена формируется совершенно особыми факторами, которые нужно анализировать отдельно от жилья основной массы. Это могут быть квартиры в доме архитектурного памятника, с великолепными видами или убогие коммуналки в дворах-колодцах Достоевского.
Тип дома влияет на стоимость косвенно. Всем известно, что в кирпичных домах жить лучше, теплее, в квартире хороший микроклимат и т.д. Однако кирпичные дома советской постройки, в своей массе, имеют убогие планировки и маленькие кухни, чем уступают в этом моменте панельным домам. Что касается новостроек, то тут совершенно понятно, что квартира в кирпичном доме, будет значительно дороже, аналогичной квартиры в панельном доме.
Планировка
Планировка квартиры и размер жилой площади и кухни, это пожалуй, одна из самых важных характеристик, определяющих цену. Стоимость квартиры индивидуальной и улучшенной планировки гораздо выше, чем в массовых типовых домах советской постройки.
Стоимость абсолютно одинаковых квартир, но расположенных на разных этажах в доме существенно отличатся. Это относится к квартирам первого и последнего этажа. На первом этаже квартиры стоят дешевле.
Инфраструктура и коммуналка
Если наличие или отсутствие телефона в квартире, уже ни как ни влияет на цену, то отопление, мусоропровод, водопровод, наличие балкона или лоджии, общее состояние фасада дома, близость к магазинам, школе, детскому саду, автостоянке, подключения к сетям скоростного Интернета и кабельного ТВ, несомненно, влияет на стоимость квартиры, но незначительно, так как зависит от желаний конкретного покупателя. Одному нужен детский сад и ему глубоко наплевать на наличие автостоянки, другого наоборот может отвергнуть от покупки наличие коллективного мусоропровода и привлечь наличие автономного отопления.
Ремонт
Уже на протяжении, своей более чем десятилетней практики я устала повторять – ремонт на цену не влияет. Иногда приходиться наблюдать такие ремонты, что иначе, как полет бурной фантазии шизофреника это назвать нельзя, хозяева же, наоборот с пеной у рта, доказывают, что это супер-пупер проект от мега-дизайнера, совершенно не понимая, что на цвет вся колбаса разная. Единственный момент, который может если и не поднять цену, то ускорить продажу, это ремонт, сделанный под косметическую отделку.
Сезонность
Цена на жилье зависят от времени года. Весной и летом весь рыночный спрос перемещается на загородную недвижимость. Осенью и зимой наоборот. Соответственно и порядок цен на рынке так же меняется. Есть и «мертвые» периоды, например, после нового года до конца-февраля рынок практически стоит.
И последнее, нужно отметить, что важную роль в стоимости квартиры, оказывает состояние экологии в том или ином районе города. Присутствие рядом с домом промышленных производств или автозаправки, может оказать на цену квартиры значительное влияние в сторону ее понижения.
